原创 政府监督+居民自治+专业管理 推动老旧小区物业管理转型升级
长期以来，有些老旧小区居民自治没有发动起来，物业管理不到位或没有专业的物业管理，楼道堆物堆料、乱贴小广告、僵尸自行车存放、门禁破坏等问题屡见不鲜，成了社区治理的老大难问题。香河园街道党工委、办事处按照党的十九大和十九届三中全会要求，积极深化社区体制改革，以西坝河南里社区4号楼和柳芳南里社区10号楼两个老旧小区物业管理工作为试点，积极探索“政府监督+居民自治+专业管理”的老旧小区管理模式，即按照“条块结合，以块为主，属地管理”的原则，坚持依法监管、居民自治、专业服务相结合，把物业管理作为社区管理的重要组成部分，推行居民委员会监督管理、业主自治、物业公司专业管理“三位一体”的社区物业管理方式，推动老旧小区物业管理转型升级。
一、基本情况
（一）西坝河南里社区
香河园街道西坝河南里社区坐落在北三环东路东侧，东邻皇家大饭店，西至金岛花园，南连柳芳北里，北接西坝河中里，属于奥运功能区范畴，社区占地面积0.15平方公里，绿化面积约19369平方米，小区建筑用户1280户，常住户1191户，人口3228人，登记流动人口298人，60岁以上老年人913人。社区管辖住宅楼11栋（23个楼门），社会单位用房18栋，合计29栋楼、平房。辖区共有50余家社会单位。20楼建筑住户103户，党员19人，残疾9人，60岁以上空巢老人61人，所属产权单位11家。属于典型的老旧型居民区，老年人口多、小区停车出行难、社区服务难度大。
西坝河南里社区4号楼，建于1985年，3900平方米，产权单位是北京住总集团五公司，目前是中宏基物业公司（住五下属），没有配套的物业管理用房，物业企业没有单独设点，由产权单位专门聘请卫生员打扫楼道及垃圾清运。6层楼，4单元72户，160余人，退休人员和青年人比例适中。楼内有党员10名，居民志愿者5名、楼长1名、4个门长、和谐促进员7名。物业管理方面存在的问题有6个方面：（1）物业维修、卫生清扫不及时；（2）线路凌乱需整理；（3）一层护栏挡板需改造统一升级，防盗门破损严重；（4）自管车位停放不规范；（5）楼道小广告多；（6）12户存在违建问题。老旧小区物业管理转型升级迫在眉睫。
（二）柳芳南里社区
柳芳南里社区始建于上世纪80年代中期，东临左家庄西街，西至西坝河南路，南连万国城，北接柳芳街，与左家庄街道和东城区相邻。社区占地面积22万平方米，内有居民楼31栋，居民2617户，常住人口6500余人，流动人口1200余人，是典型的老旧小区。楼道环境脏乱差，堆物堆料多、小广告清理不及时、存放僵尸自行车、楼道内卫生差等问题比较普遍。尽管社区居委会开展月末清洁日活动，发动志愿者清扫楼道，但收效甚微，问题并未彻底解决。其根本原因在于居民自我管理意识弱，居民间的日常沟通少，没有将社区当成家，没有将楼道环境作为自己的居住环境一样维护。
柳芳南里10号楼，建于1988年，为6层砖混结构，共3个单元，每层3户，合计54户。原产权为北京市政公司，现产权归北京房地集团所有。楼内现有自管党员10人，居民代表、志愿者人数15人。居住人群主要是市政桥梁公司建筑工人。10号楼80岁以上高龄老人的人家就有10户，全楼54户人家，除了租户外，几乎家家都有老人。年龄大了，腿脚不方便，每天上下楼成了老人们最犯愁的事儿。家住10号楼1门6层的林奶奶，今年80多岁了，就因为下不了楼，已经准备搬去和子女一起住。入户征求意见的时候，林奶奶问社区马书记“确定要加装电梯么？”得到确切的答复后，老人立马决定继续住在柳芳南里。2017年老旧小区多层楼加装电梯，10号楼作为朝阳区样板工程于8月份全面启动，楼门长和其他居民骨干积极做好居民沟通协商工作，短短2天时间，楼内居民就已全部签署了安装意向协议书，确保了工程的顺利完工，有效地推进了老旧小区物业管理转型升级。
二、主要做法
西坝河南里社区和柳芳南里社区在社区党委领导下，按照香河园街道党工委、办事处的要求，坚持问题导向、需求导向和价值导向，遵循自治事务和社会服务分开的思路，政务服务与自治服务分开管理，自治管理与专业服务分工协作，社区服务力量合并统筹，社区服务项目与科室合作推进，进一步厘清各主体的权责关系，优化老旧小区物业管理转型升级体系，采取“政府监督+居民自治+专业管理”的模式，确定西坝河南里社区4号楼和柳芳南里10号楼作为试点，于2018年4月启动老旧小区物业管理转型升级。
（一）西坝河南里社区
1、积极宣传，提早入手。通过橱窗、微信群、居民会议、在职党员大会等形式，告知全体居民2018年社区老旧小区物业管理转型升级项目建设内容及全年重点任务，特别是对拆违工作，进行了多种形式的重点宣传，社区副职以上带队多次入户，做到了情况清、底数明。
2、队伍建设，建章立制。社区配合环境提升、改造，先后组织两次居民和在职党员活动，为治安、环境、为老服务志愿队伍授旗，进行“朝阳承诺”宣誓。目前，社区老旧小区物业管理转型升级项目的建设方案已确定，建设队伍已建立。结合街道的“街统格办”工作模式，3月份启动“社区支部吹哨、党员报到”工作，4月份按照街、巷、格、楼精细化管理要求，完成由社区支部书记担任格长，楼长担任巷长，居民代表担任小巷管家的居民自治队伍建设。
3、设施提升，文化建设。一层护栏改造和3米小院拆除项目进展顺利。目前，三米小院拆除入户工作完成，恢复原貌工作的设计方案正在进行，一层护栏改造方案也已制定完成，由香河园街道自筹20万经费，预计10月份完成。6月份，用2018年党建经费20万，安装了便民设施。电子楼宇文化建设工作的居民意见征询和方案制定已经完成，建设方案已上报，等待街道组织科的确认。
4、空间改造，增设车位。5月份开始确定“地下室改造方案设计、修剪树木、建立4号楼社区议事厅”三项工作，拟用社会单位共建经费100万，预计10月份完成。已初步制定增设停车位方案，等待工程招标完成。
5、党员议事，能人带头。党支部牵头成立4号楼的议事机构，对环境、治安、维修、停车等实施自治管理。例如，针对17个车位，设立停车带头人，实行停车管理自治；利用楼内居民多是建筑公司老员工的能人优势，进行楼内的小型维修，如有大的、危险性的维修时再找专业的亿方物业公司进行维修。
（二）柳芳南里社区
1、党建引领，广泛参与。社区党委把老旧小区物业管理转型升级作为社区治理的重要抓手。一方面，以单元格为单位对社区开展“绿地认养活动”，签订认养协议，定期捡拾垃圾，充分发挥党员带头作用；另一方面，针对楼门管理存在的问题，多次组织居民召开议事协商会，就怎样开展好楼道治理，如何让居民参与社区服务管理，提高小区宜居环境等进行协商讨论，不断强化居民的参与意识和责任意识。例如，发动楼内懂水电、会木工、能维修的，有各种专长的居民针对楼内出现问题进行自修自管。
2、民主协商，细化措施。召开老旧小区物业管理转型升级居民议事协商会，细化工作细则。每季度针对楼道环境、楼门文化、邻里关系和谐等内容开展一次评比活动。发挥楼道中的党员作用。每季度召开评选委员议事会，总结遇到的问题，积极营造共治共享的浓厚氛围。通过老旧小区物业管理转型升级评比，楼里的环境、邻里的和谐关系越来越好。
3、需求导向，加装电梯。针对本楼实际情况，以居民需求为导向，解决楼内管理存在的问题，积极做好日常维护。从2017年8月中旬开始，社区居干、楼门长和积极分子分成三个小组，开始入户调查，征求10号楼加装电梯的意见，并由施工及设计单位在楼下设点负责回答技术问题。经过社区紧锣密鼓加班加点的工作，2天内54户居民全部签订了同意加装电梯的意见书。老旧楼加装电梯，积极推进了老旧小区物业管理转型升级。
三、取得成效
（一）环境秩序升级。原来楼道卫生清扫和门前垃圾桶清运不及时，百姓满意度低，卫生费收取率不足60%，卫生员工资费用难以支撑。开展老旧小区物业管理转型升级后，4号楼由单一型的物业管理向物业单位管理和居民准物业管理相结合的联管型转变。通过与产权单位协商，卫生费用由产权单位承担，解决了清运费用问题。加强清扫保洁工作，及时清理垃圾渣土、大件废弃物、小广告，引导居民逐步养成垃圾分类、定点定时投放垃圾的文明习惯，对改善楼院的环境卫生起到积极作用。
（二）维修养护升级。由于物业服务能力不足，物业维修不及时，为民服务难以保障。根据此情况，召开3次居民会议，发挥议事协商会和小修队的作用，改变4号楼由单一型的物业管理向物业单位管理和居民准物业管理相结合的联管型转变，小修队完成不了的修理，委托亿方物业修理。
（三）停车管理升级。4号楼的楼门前紧邻七圣路，楼前停车资源紧张，为了满足停车需要，楼委会多次召开会议，对门前规划车位17个，虽不能全部满足需求，但达到了停车有序、相互照应的基本要求。同时，七圣路道路整治时，街道提出了马路中间加装护栏解决双方向拥堵的方案，虽然居民必须绕路循环回家，但为了保障拥堵整治工作，只召开了一次会议，就全部通过并予以支持。
（四）消防安全升级。老旧小区物业管理转型升级后，建立了社区微型消防站，配置了相应的消防器材、设备，消防支队、街道公共安全、防火办、派出所等专业部门多次对微型消防站人员进行培训、授课，并组织消防演练，有效提升了本地区的初期火情控制能力。
（五）居民自治升级。以信息化建设和自治单元格为抓手，依托楼层长、和谐促进员、居民代表、党员，组建由社区党支部书记担任格长，楼长担任巷长，居民代表组成的居民自治队伍，成立小修队，激发了居民的自治热情。社区居干入户发掘各楼门热心居民，扩大自治队伍人员，推动专业社会组织和专业社工带动社区社会组织建设，参与小区拆违控违、治理“开墙打洞”、背街小巷整治、小区环境维护、楼道管理等工作。
（六）平台机制升级。运用微信群、议事会议商讨老旧小区物业管理转型升级问题，居民议事委员会和志愿者队伍发挥积极作用，实现“社区是我家----‘五个有人管’和‘四个转变’”。楼内外干净整洁，无堆物堆料；居民成立小修队，弥补了中鸿基（物业管理单位）维修不及时的缺位；门禁完好百分百，警情提示和巡逻常态化，实现零发案；居民自治停车规范化，自行车无乱停乱放；居民文化活动丰富多彩。
四、工作设想
（一）引进社会单位资源。西坝河南里社区将燕丰商场（资助楼层评比）、静安物业（成立小红帽摆放自行车队）、亿方物业（整理架空线）等单位引入社区，参与老旧小区物业管理转型升级，取得良好效果。下一步将继续实行市场化运作，合理运用社会单位的人、物的资源，实现社会单位、社区、居民之间良性互动。
（二）继续推进网格管理。以信息化建设和单元格自治为抓手，将网格规划落实落细，依托楼层长、和谐促进员、居民代表、党员，按照一格多员的标准，做到人在格中走，事情在格中办，实现资源统筹、力量统筹。
（三）深入探索物业转型。深入探索老旧小区物业管理新模式，注重长效机制建设，挖掘标杆楼院。充分发挥楼院议事厅作用，搭建沟通平台。议事关注点，由楼内环境逐渐扩大至楼外周边环境，重点解决老旧小区保安、保洁服务，老小区下水管道堵塞，建筑垃圾清理等群众反映较多的问题。
一年来，西坝河南里和柳芳南里社区在老旧小区物业管理转型升级上进行了积极探索，取得了初步成效，但是距离居民对美好生活的期待还有一定的差距。下一步，街道将继续以党的“十九大”精神为指引，进一步加强改革创新，推动社区治理现代化水平再上新台阶。
(北京民智城乡社区建设研究中心《香河园街道单元格居民议事厅建设项目》案例，王云斌撰写） 返回搜狐，查看更多
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