房屋托管服务是什么?
房屋托管服务是什么?
定义:
房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位,房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程.
房屋产权所有者将房屋委托给房屋托管单位并签订委托合同,受托方将房屋保洁增置家具家电后寻找租客..合同期内,由房屋经营单位代收房租,水电费,煤气费,物业管理等费用并按合同约定将租金打入业主或业主指定银行帐户,受托方承担中途租客退租风险.受托方靠收取业主的管理服务费和房客的家具家电租赁费盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险.从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的.
起源:
房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务,即:包租人从业主手中将房子包租过来,包租期限视情况从1年至3年不等,包租人与业主签订包租合同,并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下,包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少,而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。这种差价既符合罗马法系、又符合大陆法系、更符合英美法系规定的商业收益,其实质是业主通过包租规避了空租的风险,从而将空租的风险转嫁给包租人,而包租人在承担这种风险的前提下,依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解,最大限度地压缩自身风险,从而将包租与出租之间的利益最大化,这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益,而包租人所扮演的角色就是现在的经纪公司。即使从当今中国大陆法系和日本法系的角度进行评判,包租人的这种商业收益也是无可质疑的。现在市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。
重点:
现在的房屋托管业务主要包含5个要点:
第一, 经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同,也就是说,这种租赁关系的建立是两份合同组成的,一份是经纪公司与业主签订的包租合同(俗称:收房合同),另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同,这与所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。
第二, 因为房屋托管不是采用“三方约”,经纪公司与业主约定的租金和经纪公司与客户约定的租金没有必然相等的数学关系。在实际操作中,业主并不干预经纪公司的出租价格,也就是说,业主在合同中已经对可能出现的“差价”表示认同,当然,由于经纪公司的原因导致的空租损失也由经纪公司承担。
第三, 经纪公司向客户收取租金的方式和期限与经纪公司向业主支付租金的方式也不一定相同,经纪公司向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付6,但经纪公司向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3个月)支付。
第四, 经纪公司为了最大限度地降低自身的空租风险,会向业主要求一段时间的所谓“控制期”(免租期),一般是30-45天不等。这段控制期在经纪公司与业主签订的合同中有明确的规定,但没有约定经纪公司在控制期内将房子出租的所得归业主所有。这就意味着经纪公司已经通过合同的规定将控制内可能产生的收益划入经纪公司的名下,不存在欺瞒和侵害的嫌疑。第五,业主、客户和经纪公司任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。一般情况下,违约金的额度大体相当于1-2个月的租金,如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失,还要根据损失情况承担其他赔偿责任。
实战训练
房屋托管的形式
1、 全权委托代管
你把房屋以低于市场价的价格委托给我们,并授予以我们全权管理的权力,那么,我们就尽心地代替你管理房屋出租的所有事宜,你只要定期收取房租就行,所有的风险由我们来承担
2、部份委托代管
你经过市场调查后,决定你的房屋要出租多少钱,然后委托我们协助你出租房屋,出租期间的杂务,由我们代为处理,作为我们的服务,我们每年收取一个月的房租作为酬劳,而出租所得的所有营利,都归你所有.这种情况,我们不为你承担任何风险。
3、 委托出租
你把房屋情况登记在我们管理处,然后我们代你寻找房客,成功后,收取第一个月房租的50%作为我们的服务酬劳。
房屋管家业务范围包括:
1、寻找合适的租户
2、代催、收租金(包括代发催缴租金律师信)
3、租金转交
4、每季或根据业主需要上门检查及反馈出租屋情况
5、发生纠纷,免费法律咨询服务
6、代接听和代处理授权范围内的租客租务问题
7、管理费、水电费清算
8、续租、转租跟进服务
9、家居设施有偿维修提供家政有偿服务
10、租约到期,房屋验收
11、代办租赁登记及代开租赁发票
12、代缴税费
房屋托管业务标准:
拥有房屋所有权证,产权清晰的物业
出租人因工作关系经常出差,未能腾出时间管处理出租房屋事宜
出租人因工作或个人原因没有时间处理出租房屋事务
委托房屋管家的好处
业主: 节约时间和管理成本,无欠租烦恼;定期从银行获得租金;无拖欠费用的追讨,所有费用在交验时结清;免费清洁出新;受业主委托代缴房屋出租的相关费用。
客户:有真实的房源信息,租金稳定,较为安全;并得到快捷,全方位的后续服务。
房屋托管房源标准:
1.产权清晰,拥有房屋所有权证
2.必须是原房主的房子
3.认可流程
买卖流程图的重点环节细分
接待:了解业主出租房屋原因和业主本人情况,初步判定此房是否适合房屋托管业务;掌握承租人具体需求。
来源渠道:房源通过外网、连锁店、报广、走商圈等;需求通过报广、连锁店、外网、房源周边同行等
2.登记:了解出租房屋设施、设备、租金等,重点了解业主所出租的房屋产权是否清晰,房屋是否拥有房屋所有权证。
3.推荐业务:对每一位业主都要介绍一下我们的房屋托管业务,起到宣传推广作用
4.内网录入:要求及时,准确。
5.跟进:对适合此项业务的业主要重点跟进,关键注意服务态度和说辞
6.签约:业主对房屋托管业务无异议后,便可签订房屋托管合同。(签订合同时业主所需证件:房屋所有权证原件及复印件,业主身份证或护照原件及复印件,用于办理房屋管理费、租金以及其它相关款项扣款事宜的银行帐户)
7.公证:签完合同后须到政府部门设立公证处办理公证,证明业主已委托房屋中介进行房屋托管业务。
8.交接:签约或公证后业主可以使用房屋托管业务,业主开通房屋托管服务后,房屋托管专员到物业内与业主进行交接,将物品逐一检查,试用,还要把所有的物品记录在案。
9.出租:房屋交接后,如没有任何异议,便可出租该房屋了,寻找租客了。
10签订房屋租赁合同:出租人,承租人,房屋中介三方签署租赁合同,房屋托管租赁以及房屋管理合同,正式办理房屋托管服务程序。
—THE END — 返回搜狐,查看更多
责任编辑: