3、出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用，能直接计入当期损益吗？

4、可变租赁付款额该如何确认租赁收入？

5、经营租赁发生变更时如何进行处理？

接下来，我们来逐条讲解上述问题。

03 细节问题

一、关于免租期

出租人提供免租期的，在整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。

如果租赁期为多年，有些小伙伴可能会犯一个错误。

即，将免租期仅分摊到第一年的租赁中。

二、出租人承担了承租人的某些费用

出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。

三、关于初始直接费用

出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用，应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。

这段话有两个细节，准则并没有解释得特别清楚：

1、资本化计入何科目？

这部分内容暂未查询到特别权威的答案，目前看到两种做法

①、实务中普遍的做法是计入长期待摊费用科目。

②、在中级会计实务的辅导用书中，提到了另一种做法。根据租赁标的资产的不同，分别计入固定资产/投资性房地产等会计科目。

我认为两种做法并没有本质上的区别，大家按照自己的习惯处理即可。

2、什么叫做与租金收入相同的确认基础

这里的确认基础实际上包含了两个含义：

①、收入采用直线法确认，初始直接费用也应采用直线法摊销；如果收入采用了其他方法，则初始直接费用也应当采用其他方法

②、初始直接费用的摊销期，与租金收入的确认期限相同，即收入与成本是同步的。

四、可变租赁付款额

出租人取得的与经营租赁有关的可变租赁付款额，如果是与指数或比率挂钩的，应在租赁期开始日计入租赁收款额。

除此之外的，应当在实际发生时计入当期损益。

“与指数或比率挂钩”这一词是不是看着有点眼熟，我们一起回顾一下往期知识点：

知识链接：租赁准则 | 一篇文章彻底搞懂“租赁负债”是个啥？

这里的处理原则与承租人相同，只有与指数/比率挂钩的才计入租赁收款额，参与后续的分摊。

而其他的可变租赁付款额，则直接在发生时计入当期损益。

五、经营租赁的变更

经营租赁发生变更的，出租人应自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

啥意思呢？来看个小案例

这种情况下，出租人确认前六个月的租赁收入6万元，余下的6万元预付款当作全新的整间商铺租赁的预付款。

一句话总结，经营租赁的变更就应当像与前任分手一样，干净利落，不拖泥带水，不藕断丝连。

等后续学习到承租人的租赁变更时，我们就能深刻体会到什么叫做，剪不断理还乱，一个头两个大。

04 总结

最后，我们通过一张思维导图总结一下本文的全部内容。

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