为什么深圳房子“卖不动”了？
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《中国经济周刊》记者 伍素文丨广东报道
2022年上半年的深圳楼市，消息很热，市场很冷。
统计数据显示，今年上半年，深圳新房成交1.6万套，同比下降38.3%；二手房成交9965套，同比大跌近65%，创下了自2007年以来的最低点。
“这行情，没买的就拿着现金观望，担心收入成问题；买了的不敢卖，担心买不回来。” 一位深圳业主对《中国经济周刊》记者说。
多位受访人士认为，当前市场信心不足，成交低迷。有专家称，随着新房大量推售、周边市场回升、疫情纾困政策出台、前期针对房地产的定向降息等因素影响显现，下半年二手房市场将有所好转，深圳楼市会触底反弹。
深圳楼市低谷徘徊，一二手房销量倒挂加剧
2021年2月，二手房成交参考价机制出台后，深圳楼市尤其是二手房市场，从去年年中到现在都处于低谷期。
根据国家统计局数据，2021年5月，深圳二手商品住宅成交销售价格指数由上月的持平转而下降0.1%，随后一路下行，直至今年4、5月份才止跌转涨。
二手房成交量也有较大幅度下降。2021年，深圳二手住宅成交40699套，同比减少57.3%。2022年上半年，全市二手房成交9965套，同比大跌近65%。
对于上半年的表现，深圳市房地产中介协会分析称，受去年下半年延续的严厉调控，叠加春节以及年初反复冒头的疫情等多重因素影响，第一季度市场明显处于承压状态，直接拖累了上半年的总体交易量。
新房的交易相较更活跃。除了5月，上半年深圳新房住宅成交量均高于二手住宅。据深圳市房地产信息平台，6月份，深圳新建商品住宅成交3008套，同比增长16.52%；二手商品住宅成交2241套，同比下降0.22%。
“这是过去十几年从未有过的现象。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在其个人公众号上表示。多年来，深圳二手房交易量是新房的2倍左右，今年上半年，这个比例开始反过来了。
李宇嘉分析称，2020年集中供地以后，深圳就开始限制新房价格。同时，批量供地开启。当“新房限价”遇上“批量供地”，就会有大量既便宜、供应又多、成本又低的新房涌现。同时“学位均等化”开始落地，新房项目一般都有名校。于是，二手房的优势迅速褪去或弱化，更多的刚需人群买新房。再加上开发商资金链普遍紧张，新房有各种优惠、又没有那么多税费，交易量就比二手房好很多。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁发文指出，按照这种态势，明年二手房成交量占比可能滑落到30%左右。未来若干年内，随着新房大量上市，供需关系将大面积改善，房价也将由此得到合理控制。与此同时，二手房参考价政策将长期严格执行，二手房成交量和价格将受到持续性影响。
观望情绪浓厚，炒房客涌入东莞
挂牌价一定程度上显示出当前业主的信心。据深圳贝壳研究院数据，2022上半年，深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%。
在深圳从事6年房地产中介的杨青青表示：“二手房出了指导价，房价下跌，加上房子税费、月供成本，很多人前两年买的房都是亏本的。”对普通购房者来说，即使房价不跌，在买房的税费、供楼利息等方面已经支付了不少成本。
小颖在深圳有两套房，其中一套买在2021年，“正好买在了‘山顶’”。她直言，这两年一直处于被套牢的状态：“前两年没有跌很多，去年跌得也没有很夸张，今年开始跌得比较狠了。宝安区亏了两三成，福田、南山和龙岗区大概亏了一成。疫情第三年，大家心态发生了变化，越来越多接近指导价放盘的。”
另一位今年“上车”的业主也有类似的感受和体验：“上半年差不多20个新楼盘几万套房，只有一个新楼盘当天卖光，其他10多个都在打折。市场太冷了。我买的房子就是按照指导价卖的，且卖家包税。”
杨青青说，这确实是今年年初的现象。二三月份比较低迷，按指导价成交的房子比较多。不过她也表示，到五六月份的时候成交，基本就很少有按指导价卖的了，除非业主有手上欠债、需要套现、房子有硬伤等特例。
由于上半年市场回暖态势不及预期，业主放盘量意愿未有明显提升。
杨青青表示，目前放盘的业主没有年初多，二手房很少成交，推的房源也明显变少。“因为很多业主前几年买的不算挣钱，按指导价肯定不卖，而且刚需换房的人边换边买也不着急，可能看好了才会放。”
另一位深圳中介黄涛则表示，有些业主觉得现在是比较好的换房时机，打算低进低出。“现在不着急就不会低于指导价卖，而且豪宅市场也一直很坚挺。”
值得一提的是，7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，宣布除莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区外，28个镇街全面解除限购。
黄涛表示：“东莞一宣布放开，很多深圳客户过去直接下手买了几十套。3.5万元/平米左右的单价，首付降低到两成还可以分期付，这对他们很有吸引力。”
下半年深圳楼市行情如何演绎？
杨青青向《中国经济周刊》记者表示：“跟二三月份相比，2000套/月的成交量算是回暖，但按照正常的市场来说是中等往下的，正常应该是4000套/月的水平。”
尽管市场需求有待释放，深圳仍在持续加大供应。根据深圳住建局发布的住房发展年度实施计划，2020-2022年，深圳计划供应商品住房用地分别为125公顷、149.3公顷、215公顷，再创新高。
7月6日，深圳住建局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，提出申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人，拟加入公积金“一人购房全家帮”的城市阵营。
这一系列举动，是否表明深圳楼市下半年将会回暖、甚至松绑？
李宇嘉接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“深圳楼市的底部已逐步显现，但从触底到反弹还有多长的时间不好说，因为这是U型底部，下探的过程也在逐步夯实底部，在底部徘徊，然后慢慢回升。”
他表示，作为一个以二手房为主导的城市，深圳现在的二手房市场低迷。深圳有换房需求的人比较多，二手房市场和新房市场存在比较强的联动关系，二手房市场一旦无法企稳，新房市场也不稳定。“所有城市六月份都比五月份改善，只有深圳六月份二手房成交量比五月份还降了。二手房市场不回暖的话，深圳楼市反弹是很难的”。
同时，李宇嘉认为，深圳楼市政策调整只有几个方向，一是对入户买房的限制，二是限购区域，三是限售，目前都不太可能做出调整，只能在市场需求上挖掘潜力。随着新房大量推售、周边市场回升、疫情纾困、包括前期针对房地产的定向降息因素影响显现，下半年二手房市场会有所好转，深圳楼市将触底反弹。
受访中介也对下半年的市场持相对乐观的态度。杨青青说，“现在可以明显看到成交数据往上走，开发商打折优惠又活跃了，政府拿出比较好的地出来拍，豪宅成交也不错。我们往年都根据这些来判断。”
（应采访对象要求，杨青青、黄涛、小颖为化名）
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