买了房没过户，原房主成了被执行人法院可以处置我的房子吗？

2022-08-12 15:00

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

辛辛苦苦买了二手房

因为税费高想拖几年再过户

为了安全起见还进行了公证

正常居住生活

吃着火锅唱着歌

突然就被法院查封了

法官说房子要被依法强制处置

发生甚么事了，我该怎么办？

案情回顾：

2022年6月，庄某因涉借款合同纠纷被吉林市船营区人民法院强制执行，执行法官调查到庄某名下在长春路附近有一处房屋，遂在吉林市不动产中心进行查封，但现场踏查发现该房屋正被第三人贾某某居住使用。

贾某某对法院执行行为十分不解，表示房屋是自己从庄某手中购买，是自己的财产，认为法院属于执行失误，要求解除查封。执行法官解释，依据《民法典》规定，房屋经登记才发生物权变动的效力，查封在庄某名下房屋是正当的，如有问题应向法院执行异议部门以提出执行异议的方式解决。

今年7月，贾某某向船营法院提出执行异议请求称，该房屋于2019年3月通过房产中介以455000元价格全款购得，当时双方签订了房屋买卖合同。因此时房屋过户在2年内，税费比较高，房产中介建议先办理公证，等到2年外贾某某可以拿公证书直接到房产大厅办理房屋过户。2019年6月，贾某某在公证处办理公证手续，随后搬进房屋居住生活到现在，虽然至今未能办理过户，但认为对该房屋已经实际占有使用，且与庄某所涉案件无任何关系，请求法院解除查封。

异议人贾某某还提交了房屋买卖合同、银行转账记录、公证书、本人缴纳的水电费、供热费凭证等证据。

法院异议审查：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，异议人应当举证证明其满足四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

如果有一项不符合规定，即无权排除强制执行。

前三项规定，经过仔细核查证据、实地调查走访得到符合的确认，问题关键落在第四项是否符合。

法院认为，贾某某在2019年3月完成购房，即可以要求庄某完成转移登记，却以税费较高为由故意暂缓办理转移登记。贾某某所持的公证文书，内容上为庄某授权贾某某办理权属转移登记，并不实际产生权属转移登记效果。贾某某也无其他理由解释不转移登记原因。自2019年3月至2022年6月之间，贾某某超过3年时间对房屋转移登记消极不行使登记权利，法律不保护可以履行而怠于履行过户登记之义务的买受人，故不符合此条件。

因此，异议人贾某某解除查封请求不予支持。

法院提醒：

购置房产和家庭幸福紧密相关，若因为原房主债务原因被查封，则是烦心甚巨。因此船营法院在此提醒广大买受人应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，购买房屋要及时办理不动产登记。若暂时不能办理登记，也应积极做好补救措施，例如积极督促出卖方办理过户并留好证据材料、向房屋登记机构递交过户登记材料并受理、对不愿配合出卖人起诉或者申请仲裁等等。

相关法条：

根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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