前 言 据统计，截至 2018 年年底，我国物业管理行业管理规模为 279.3 亿平方米，经营收入 为 7 043.63 亿元，物业服务企业数量为 12.7 万家，从业人员数量为 983.7 万人。近年来，在宏观政策的调控下，房地产市场发展趋于理性，而物业管理行业作为美好生活的提供者将成为行业下半场重要的角色，迎来重要的发展机遇。受政策利好、高新技术应用和居民 消费升级等多方因素的影响，物业管理行业加速整合、竞争加剧，综合实力稳步提升。特 别是 2014 年首家物业服务企业赴港上市，打开了物业服务企业登陆资本市场的大门。自此， 物业管理行业在资本的支持和多方利好的助推下进入了发展的快车道。 2020 年是我国内地物业管理诞生的第 39 个年头，如今的物业管理立法已趋于系统化、法治化。1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司—深圳市物业管理 公司正式成立，从此物业管理行业在国内逐步兴起。近代物业管理起源于 19 世纪 60 年代 的英国，至今已有一百多年的历史。尽管我国内地的物业管理仅走过 39 年的发展历程，但 发展迅猛，日趋成熟，而且法律法规也愈发完善。我国的物业管理市场已经日渐成熟，主要表现在以下几个方面：物业管理法律法规更加完善，政府监管日趋规范；经过行业的不断重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性、规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。 我国物业管理将以民生为导向，推动行业向现代服务业转型升级，推进“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，打造共建、共治、共享的社会治理格局，坚持全面落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，助力社区的力量，坚决打好消费扶贫攻坚战，坚持人才队伍建设，提升行业从业人员的素质，提高物业服务水平与服务能力。 近年来，我国物业管理法律法规迅速完善，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施，物业管理法治化进程逐步加快。在法律层面上，有 2020 年十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》；在行政法规层面上，有 2007 年国务院公布的《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（国务院令第 504 号）；在行政规章层面上，有 2007 年国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕 2285 号），2007 年建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号），2009 年住房和城乡建设部颁布实施的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274 号），2009 年最高人民法院公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8 号）和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7 号）等。《中华人民共和国民法典》物权编在体例上进一步分为通则、所有权、用益物权、担保物权和占有五个分编，同时在内容上做出了多处修改，进一步完善了业主的建筑物区分所有权和土地承包经营权等相关制度，并对居住权的相关内容进行了明确。 物业管理法律法规在变化中日益完善，在业主的权利与义务、业主大会、前期物业管理，以及物业的使用与维护等方面均有修改规定。近年来，各省、市、自治区均出台了物业管理法规，完善了物业管理法规体系。例如，北京市出台了分类科学、服务细化的《住宅物业服务标准》，辽宁、山东、陕西、广东、天津等地区都出台或修订了物业管理条例。 近年来，物业管理行业从业人员的学历水平有所提升，但高素质人才仍较为缺乏。从2018 年 500 强物业企业从业人员的学历构成中可以看到，高学历从业人员相对较少，本科 生、硕士研究生、博士研究生三者占比分别为 7.36%、0.249 6%、0.01%，总和不足 10%； 高中以下比例较大，达到 57.76%；中专生、大专生次之，占比分别为 19.26%、15.389%。 随着行业的发展，特别是高新技术的应用，物业企业必须对人才结构进行优化和调整，并 强化自身，吸引更多的人才加入，促进企业合理的人才资源配置，增强企业的核心竞争力。 “物业管理法律法规”是面向物业管理本科、专科专业人才培养而设立的一门专业主干 课程。由于高层次的应用型物业管理人才的需求亟待满足，各高校正在或者已经将原来的物业管理高职教育升格为本科教育。本教材就是为了总结我国物业管理法律法规的最新研究成果，指导广大物业服务人员和物业管理专业学生学习并掌握我国现行物业管理法律法规，同时学会解决日益复杂的物业管理服务实践中的法律纠纷案件而出版的。 笔者作为国家首批注册物业管理师，从事物业管理法律法规教学 20 年，长期在各大物 业服务公司担任顾问，积累了丰富的教学经验与科研成果，收集了大量物业管理与服务中 的法律纠纷案例，但依然认为我国的物业管理法律法规建设不是理论研究的产物，而是源于实践，需要随着实践而完善，而理论的发展必须依赖于实践的不断成熟。但是，目前物业管理市场的实践还很不成熟，理论自然也不太成熟，因此，提升物业管理法规的层次和效力、依法治理、建立健全物业管理法规体系、完善物业管理法规内容并做到内容与体系协调成为我们的重要任务。我国现已经有 46 所高校成功开办了物业管理本科教育，各高校物业管理专业人才培养方案和教学计划与内容也在不断调整，专业建设逐步完善。鉴于近年来我国物业管理立法不断完善，而且物业管理专业培养高层次物业管理人才的需求亟待满足，我们对《物业管理法律法规》这本书进行大规模改版、重新发行。 展望未来，物业管理行业加速整合，集中度持续提升，而且优秀的物业服务企业之间相互促进，有望加大上下游业务链资源共享，共同打造美好生活联盟，再加上资本市场等信息技术的应用，必将不断提高物业服务品质，助力高品质和智能化的生活服务空间。物 业管理高等教育必然随着物业管理行业的迅速发展而成为一个规模化、增速高的蓝海市场。

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