小资家

根据世联评估EVS监测，2019年12月北京新建商品住宅成交6,315套，环比上升36.31%；成交均价为44,045元/平方米，均价环比下降1.55%，同比下降27.49%；二手住宅成交14,162套,较上个月环比上涨15.18%，同比上涨21.8%；成交均价为51,735元/平方米，环比下降0.66%，同比下降0.2%；

2019年1月-2019年12月北京商品住宅月度成交走势

2019年1月-2019年12月北京住宅存量房月度成交走势

图片来源：世联评估、小资家

北京楼市究竟走向如何，世联君给您详细分析！

新房市场分析--供应

2019年1月-12月北京商品住宅新增供应套数和面积走势

2019年12月北京商品住宅房新增供应区域分布

数据来源：世联评估、小资家

2019年12月，北京商品住宅新增供应量套数环比及同比均下降较多。批售套数2,122套，环比下降80.34%、同比下降87.6%；批售面积27.43万平方米，环比下降77.21%、同比下降84.85%；

12月供应区域为7个，供应量最大的通州区占比32.23%。供应量最大项目前三为通州区的万平家园、石景山区的悦锦苑、延庆区的樾熙府，分别供应销售面积为5.04万平方米、4.3万平方米、3.2万平方米。

新房成交分析

2019年1月-2019年12月北京商品住宅月度成交走势

2019年12月北京商品住宅成交区域分布

数据来源：世联评估、小资家

2019年12月，北京商品住宅成交套数环比、同比齐涨。12月住宅成交6,315套，环比上升36.31%；成交面积73.16万平方米，环比上升37.06%；成交均价为44,045元/平方米，均价环比下降1.55%，同比下降27.49%；成交金额322.23亿元，环比11月上升34.92%。

从行政区域看，大兴区、丰台区和昌平区成交套数为前三，分别为2,173套、707套和610套，分别占12月成交套数的34.41%、11.2%和9.66%，城六区中西城区成交量最少，成交4套；郊区中延庆区成交量最少，成交63套。成交均价方面，东城区最高，为131,081元/平方米，成交均价最低出现在密云区，为17,914元/平方米。

新房存量及去化

截至2019年12月底北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

截至2019年12月底北京各区存量商品住宅去化时间（月）图

数据来源：世联评估、小资家

我们选取北京市新房市场2019年1月-2019年12月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要23.4个月可去化完成，存量面积约需要25.1个月的去化时间，环比上基本保持平稳。12月北京商品住宅市场存量稍增，数量为122,212套，较11月上升3.7%。

存量套数分区域来看：大兴区、顺义区和通州区存量套数较多，分别为17,188套、15,602套、13,504套；去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区最快，分别为886套/月、606套/月和498套/月；

去化时间上延庆区、石景山区和丰台区最短，分别为13.5月、13.6月和13.9月；压力最大的为西城区、平谷区和密云区，去化周期分别为237个月、43.4个月、41.5月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）；12月各区域套数去化时间环比大部分区域呈上升趋势。

存量市场分析--成交分析

2019年1月-2019年12月北京住宅存量房月度成交走势

2019年12月北京二手房住宅各区成交套数及市场均价

数据来源：世联评估、小资家

2019年12月，北京二手房住宅成交套数环比、同比呈现量涨价跌态势。12月二手住宅成交14,162套,较上个月环比上涨15.18%，同比上涨21.8%；二手房成交均价为51,735元/平方米，环比下降0.66%，同比下降0.2%；成交面积124.96万平方米，环比上涨15.53%、同比上涨19.1%。

从行政区域看，朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数为前三，分别为3,435套、1,672套和1,381套，面积占比分别为24.7%、11.4%和10%。成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余，依然是名副其实的成交大户。平谷区成交套数最少，成交105套，成交量占比仅0.8%。成交均价方面，西城区最高，为114,057元/平方米，成交均价最低出现在平谷区，为23,434元/平方米。

房价走势分析

从市场监测案例数据结果看，12月份北京市主城6区，5个区下跌(如图所示)，只有朝阳区小幅上涨0.17%；西城区降幅最大，达1.46%；

东城区、海淀区、丰台区、石景山区小幅下降，降幅不足1%，中心城区议价空间加大，价格出现松动，整体市场进入小幅下跌。如下图所示（绿色下跌，红色上涨）：

 北京市中心区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联评估、世联EVS

从市场监测案例数据结果看，12月份北京远郊区的10个区域大部分下跌，仅有三个行政区上涨，房山区小幅上涨1.05%，大兴区、延庆区涨幅均不到0.5%；跌幅较为明显的有：密云区为1.25%、通州区次之为1.23%；跌幅较小不足1%的区域有怀柔、门头沟、昌平、顺义、平谷，跌幅分别为0.97%、0.88%、0.85%、0.84%、0.82%，整体来看价格降幅不大，但是市场价格整体由平稳转入下行趋势。

北京市近郊、远郊区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联评估、世联EVS、小资家

北京市各行政区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联评估、世联EVS、小资家

成交户型、价格分布及机构成交排名

北京市二手商品房成交价格分布一览

北京二手商品房经纪机构成交情况

二手房经纪机构的成交情况看，链家签约套数市场占比持续第一，12月占中介签约套数的65.23%。从市场成交面积来看，60平方米以下小户型成交数量占比最大，成交套数4,861套，占总成交套数的30.5%；

其次是60-80平方米户型，成交套数3,829套，占总成交量的24.1%；120-140平方米成交套数最少，为901套，占比最低，仅为5.7%。从成交面积特征显示，12月成交面积多集中于100平方米以下。

从二手房成交价格来看，成交的价格区间在200万以上的户型成交套数最多占比最大，成交8,759套，占总成交量的55%，60-90万成交套数最少占比最低，成交863套，仅占总量的5.4%，

从成交价格特征来看，成交价格在200万以上的户型为本月成交主力，成交价格在60万-200万之间的户型成交量相差不大，分布占比较为均衡。

从近几个月成交数据来看，北京二手房成交数量和价格上走势平稳，由于北京地区政策调控作用比较明显，房产市场告别大涨大跌的波动，经过上半年的平稳运行，临近年底部分业主为了快速变现，议价空间加大，成交价格出现小幅的下行。

放眼2020年，作为首都北京二手房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，二手房市场将会延续小幅下降的态势。

住房租赁市场分析

2019年1月-2019年12月北京租房租金月度走势

2019年1月-2019年12月北京租房租金月度走势

数据来源：世联评估、小资家

土地市场分析

2019年12月北京土地供应一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2019年12月，土地供应14宗，土地总供应面积为76.38万平方米，规划计容建筑面积154.49万平方米，其中13宗地块为含居住类用地，1宗工业M4用地。

根据2019年7月25日北京市规划和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会发布的《关于印发北京市2019年度建设用地供应计划的通知》显示，年度供应商品住宅用地首次设定了供应下限，共计300公顷，本年度已基本完成供应。

土地成交

2019年12月北京土地成交一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2019年12月，土地成交11宗，土地成交面积64.26万平方米，规划计容建筑面积147.3万平方米，成交总金额235.04亿元，本月土地成交4块住宅用地，分别为丰台区两块怀柔房山各一块，楼面单价均价为：22,358元/平方米，分别由保利、首钢、科技园建设及骏祥咨询竞得。

综合性商业金融服务业用地本月成交三块，其中石景山区古城南街的两块商业用地由北京璟鑫达房地产开发有限公司竞得，楼面地价均价为：16,611元/㎡，其余一块综合性商业用地位于海淀区，由紫光集团有限公司、紫光股份有限公司等联合竞得，楼面单价为： 23,147元/㎡。

声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议

更多资讯：

8000亿资金降准马上要来，房贷利率也要下调了？

广州的半价共有产权房 会像北京限竞房一样卖不出去吗？

成都、昆明房价微跌，新盘加推热潮持续，二手市场压力山大！