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上海买房,1500万,2000万,2500万预算,更需谨慎抉择!(4)

上海买房,1500万,2000万,2500万预算,更需谨慎抉择!(4)

以下为正文,全文共8057字,约15分钟。

上海楼市,按照用户需求分类和总价段范围分类,主要分为如下 6 大类:
第一类;上车盘,300 万以下
第二类;刚需置业,300 万-500 万
第三类;刚需改善,500 万-800 万
第四类;中产改善,800 万-1500 万
第五类;高端改善,1500 万-2500
第六类;豪宅类,2500 万以上

1500-2500万系列文:

在上海,1500-2500万预算,买房更需谨慎抉择!(新天地、南京西路、碧云)

在上海,1500-2500万预算,买房更需谨慎抉择!(2)(联洋、源深、古北)

在上海,1500-2500万预算,买房更需谨慎抉择!(3)(瑞虹新城、新江湾城、花木)


1500-2500万在上海属于高端改善型的购房需求,各项指标和需求都有了进一步的提升;核心地段,优质学区,完善的配套条件,便捷的交通出行,都是优中选优。


精准筛选了全上海总价位段在1500-2500万的板块过后,推荐十二个优质板块。


徐家汇板块



1999年,上海市提出了四大城市副中心的概念,分别为五角场、真如、徐家汇、花木。


在2035的规划中我们看到,最终只有徐家汇得以晋升中央活动区(CAZ),已经遥遥领先了一大步。


徐家汇是一个独特的存在。


像摇滚乐队的主唱,摩登、时尚、现代;又像温文尔雅的教书先生,诚朴、内涵、古韵。


这里本是晚明文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在此建农庄别业,从事农业实验并著书立说,逝世后即安葬于此,其后裔在此繁衍生息,初名“徐家厍”,后渐成集镇。


因地处肇嘉浜与法华泾两水会合处,故得名“徐家汇”。



【1】交通方面:

徐家汇各方面的资源都是顶尖水平,密集的地铁更是加持了这个魔都十大商业中心的地位,1、9、11和未来的23、25号线齐聚徐家汇,3、4、7、10号线也不同程度的为板块贡献着力量。



【2】产业方面:

徐家汇板块自身的产业在消费,对标国际顶级消费中心。


另外,所在的徐汇区也是上海重要的科技策源地和产业高地,集成电路、生物医药、人工智能这三大上海的重点产业在此都有悠久的发展历史,并在其中发挥着重要的驱动力和创新力。


【3】商业配套方面:


1999年港汇广场刚开业时,徐家汇代表上海商业领域的最高水平。开发商陆续在附近拍地造楼,宣传语放出”上海就是徐家汇,徐家汇就是上海“的豪言。


不论你有怎样的购物需求,徐家汇几乎都可以一站式满足你。



作为Top3的市级商圈,港汇恒隆广场、美罗城、东方商厦、汇金百货等20年来一直矗立在上海的西南角;最近港汇恒隆、美罗城大改造升级之后,更加的绚烂夺目。


港汇恒隆广场:



美罗城:



另外,2013年香港新鸿基地产豪掷217.7亿夺得徐家汇中心地块,该项目头顶“上海中心城区最后一块黄金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环而登基上海第一地王。


最终耗费接近400多个亿打造的旗舰级商业体徐家汇中心ITC将带领徐家汇更进一步,迈向世界级商圈,定位顶奢。


徐家汇中心ITC:



并且,开始修建的一条空中连廊以后可以将几大商场全部连接起来,这条空中步行街会让以后的shopping时光更加高效、快乐。



【4】教育方面:


徐汇以强大的教育、医疗水平著称,“宇宙中心”徐家汇更是聚集了多家沪上名校,引得家长竞折腰


优质小学有百年名校的汇师小学、交大附小,初中有徐汇中学和南洋模范初中。


徐家汇的小学+初中学区可分为四大类,因为小升初需要在两个对口初中之间摇号,不确定因素一定程度上给烫手的房价适度降温。


一梯队名校汇师小学对口一梯队徐汇中学/普通的市四中学;


晋升为二梯队的上交附小对口一梯队徐汇中学/南洋模范;


菜小虹桥路小学对口一梯队名校徐汇中学/南洋模范;


菜小光启小学对口一梯队徐汇中学/普通的市四。


总结下来就是一梯队汇师的孩子有一半几率上不了一梯队初中,相反菜小的孩子却有很大几率上一梯队初中。


所以综合博弈,上交附小+徐汇中学/南洋模范成了最保险的选择。


【5】医疗方面:


医疗配套有复旦附属中山医院和第六人民医院两所全国顶尖的医院,中山医院综合排名全国前五。


另有胸科医院、国妇婴、精神卫生中心这样的三甲专科医院,复旦附属肿瘤医院也在徐家汇附近。

徐家汇板块,挂牌量占比 .



三室/四室/五室户型:120-180平,1500 万-2500W。


综上所述,方块给到的综合评分:★★★★☆


徐家汇的配套不仅齐全,还都是魔都顶级水平。


全方位的优质资源让徐家汇的房价居高不下,只要是板式户型的小区,不论有无学区,三房门槛基本都在1500万以上。


整体的密度比较高,并且停车位过于紧张,很多小区的停车位现在已经炒到100万/个的天价。


2000年之后,品质不错的商品房,大部分集中在南部,中凯城市之光、虹桥乐庭、东方曼哈顿、亚都国际名园、莱诗邸;可供追求居住品质、预算充裕的高精尖家庭挑选,兼顾了地段和居住体验。


徐汇中凯城市之光:继静安中凯城市之光之后,五年磨一剑,是“中凯城市之光”系列的升级版豪宅,与浦西最高楼“徐家汇中心”仅一路之隔。


整体小区由一组不超过100米的跌落的流线型的高层住宅围合而成,空间上收放有序,功能上动静对比鲜明,建筑形态高低错落。


立面造型设计以横线条为主,简洁典雅,富有节奏和韵律感,住宅外墙材料以香槟色铝幕墙为主,基座部分干挂石材,通过材质细部刻画,赋予了建筑高贵、典雅的品质。



虹桥乐庭:小区由错落有致的高层和小高层组成,整个环境优美,美国JY人性现代化设计,曾获国家建设部“创新风暴金奖”。


北美简约建筑风格,3000平方米VIP会所,室内游泳池及多项健身娱乐设施,小区拥有少有的下沉式的花园和水景绿化景观,对面就是番禺绿地,前后无高层建筑遮挡,整个小区视野辽阔,站在高层便可俯看整个徐家汇了。



东方曼哈顿:社区中心大面积水景喷池,40%的绿化率,一流的物业管理以及完善的小区会所配置,充分体现出高档社区的人性化特征,因此极受境外人士欢迎,占了居住人群的大半。



徐家汇既有自己民族的底蕴,又吸收了国外的文明,历史与现代在这里完美融合。


这片土地和我们一样,都在吸收着过去的营养、不断变化、迎接更好的未来。


如果预算充裕,买房时既考虑交通、商业,又考虑房龄、品质,还需要强力学区加持,来徐家汇吧,既要又要也要还要,都能够满足。


我们常说,上海贵的房子太便宜,便宜的房子太贵。


对徐家汇的资源而言,这些均价10到15W,总价集中在1500到3000万之间的品质小区,房价泡沫,真的不大。


天山板块



天山板块紧邻虹桥开发区,东侧是中山公园,西南侧是西郊宾馆,隔一条苏州河就是普陀区发展最成功的长风公园板块,位置可以说是,超级优秀了。


【1】交通方面:

钻石级别轨道交通2号线(威宁路、娄山关路)穿过整个天山板块。


2号线是上海东西向的主动脉,实际便利程度超过一些双轨交、三轨交板块。


可以毫不夸张的说,2号线经过的地段,都是黄金地段;2号线设立的地铁站,都是目前以及未来,顶级的能级所在。


从大虹桥、天山、中山公园、江苏路、静安寺、南京西路、人广、南京东路、陆家嘴、世纪大道、龙阳路、张江、唐镇、川沙、到浦东机场。


看看这个阵容,可以说是,没有一个不能打的~


天山板块的威宁路出发,前往城市核心的静安寺站仅需10分钟左右;到达虹桥机场也只要10分钟,即便是到浦东的陆家嘴,也只需要20分钟左右的车程。


再来看15号线,渴望已久的南北向的轨道交通,在娄山关路交汇。


15号线的诞生可以说是将上海市区里面的三个西部大区,也就是普陀、长宁,徐汇给穿在一块。


这样,天山位于中心枢纽位置,距离长风公园和古北也就只有一站路,到漕河泾开发区10分钟。


可以毫不夸张的,正式宣布,以娄山关路为基准点,上海西部交通的十字轴正式形成。


驾车出行方面,天山板块处于内环线、延安路高架和中环线的黄金三角区域内,无疑是全上海范围内的S级区域。


延安路东西向、内环/中环南北向都有可上的匝道,可以方便通向上海市区的任何区域。



【2】产业方面:

虽然虹桥机场实际是属于闵行的,但是从发展的红利获取速度来说,长宁才是虹桥机场的首要获利的一个区。


因此,虹桥机场实际就成了长宁区的一个发展的口子,天山板块其实相当于是虹桥机场的一个特区。


天山板块的东侧就是虹桥开发区,是日韩港台企业的聚集地,也是以前置业在天山的居民主要上班的区域。


最近几年长宁区的互联网产业蓬勃发展,拼多多就诞生在虹桥开发区的”大裤衩“,金虹桥国际中心,目前办公地址搬到了古北SOHO。


距离威宁路两站路的凌空SOHO(淞虹路站)入驻了不少互联网企业,如携程网。


从天山翻过桥就是普陀的长风公园商务区,主要是电子商务、外企制造业与金融科技产业。


15号线开通后,10分钟内就可抵达的漕河泾开发区,是浦西的互联网及高端制造业中心。


天山周边都是代表新经济的高薪产业,自然地催生了该地高企的房价。


我们来做情景模拟:


高净值人群,下飞机和高铁后,是往市区内天山,古北板块走,还是朝着反方向17号线青浦去呢?


临空SOHO互联网精英,IBP商务区各大外企的高管,购房选择,是朝着市区来,还是转身前往外环外?


其它公众号总是大力鼓吹,大虹桥发展,无限的利好是对外的五大新城。


不好意思,不要忘记,以大虹桥为中心,扇面发展的嘉定,青浦,松江是对外链接的,吸引的是长三角的人才,这是第一层。


再进一步呢?精英人才还是要到市区方向来,购买力的承接不要太强。



【3】商业配套方面:


天山最重要的配套设施是威宁路站上盖的缤谷文化休闲广场,足以媲美任何区域核心商圈。


缤谷文化休闲广场可能是上海格调最高的社区商业,西餐、日式居酒屋、火锅、烧烤、城市超市、亲子娱乐、美容院等生活设施,一应俱全。


另外,天山板块东侧不远处就是虹桥开发区的商业主体,新虹桥-天山商圈。商圈内的尚嘉中心是与恒隆广场、国金中心齐名的奢侈品商场,定位顶级。


可以说,它是内环线外档次最高的商圈,已然超过了中山公园等热门商圈。



【4】教育方面:


长宁区是全上海最佛系的一个区,快乐教育崇尚地,但暗地里,其实家长也焦虑的很。


居民财富水平较高的一部分家庭选择海外路线,不走国内高考独木桥,但大多数家庭还是要走体制内的呀。


长宁小升初采用划片摇号,同一所小学对应多所初中。


二梯队长宁实验小学,三梯队威宁小学。


长宁实验小学对口的是娄山中学、西延安中学、天山初中和仙霞中学。


威宁小学对口的初中与长宁实验小学相同。古北路小学对口的是娄山中学、天山初中、天山二中和西延安中学。


其实,在家长的口中宣传的,小升初,如果电脑派位不到延安中学,那也就都没差了。。


【5】医疗方面:


天山的医疗资源丰富,板块西侧有二甲综合的同仁医院,东侧有天山中医医院,翻过泸定路桥就是上海市儿童医院。


距离天山最近的三甲医院是静安区的华山医院和华东医院,驾车沿延安路高架或坐2号线可快速到达。


天山板块,挂牌量占比。


三室/四室/五室户型:120-180平,1500 万-2500W。


综上所述,方块给到的综合评分:★★★★


天山板块,是上海民富水平比较高的一个板块,也是国际化程度很高的一个区,外籍居民人数众多。


曾经,虹桥开发区盛极一时,是日韩港台企业在华的总部基地,聚集了一大批上海的高净值人士,衍生出了周围的天山和古北,两大高档居住板块。


作为涉外区域,外籍居民众多,商品房初始售价较高,居民整体素质高,居住体验很好。


小区品质颇高,05年、10年前后建造的商品房,都是同时代里翘楚的水准。


品质小区,都在威宁路地铁站北面,苏州河南面,首选两个红框内的;直白一些,这个价位,地铁站南面的小区就不去看了。



区域内的标杆住宅是仁恒河滨花园和新天地河滨花园,具有绝对辨识度。


最首当其冲的,那必然是仁恒河滨花园,其名声不只在天山是标杆小区,放眼全上海也是标杆小区。


仁恒河滨花园:小区的住户有很大比例是日企在华高管。绿化高达60%,上海为数不多采用围合式排布的小区,力图将景观最大化展现。


仁恒的业主对仁恒都是有非常高的评价,“十里桃花不如仁恒楼下”,很多细节的设计也只有住过仁恒的人才能明显的感受到。


双会所、内外游泳池、网球场、棋牌室、阅览室、健身房、超市,自成一派的小世界。



新天地河滨花园:在仁恒的隔壁,于2011年建成,是天山板块内楼龄最新的小区,外立面为深红色面砖,高级感油然而生,小区品质一流。



天山河畔花园:位于仁恒河滨花园的西侧,出门就是长宁图书馆和2号线威宁路站,天山河畔花园的开发商也来自于新加坡,凯德置地。


只不过,不足之处也非常明显。小区的外立面采用的是涂料,这个千万级别的楼盘,你大概率看到,都不想进小区细看,更别说想不想买了。


没有干挂石材,就算真石漆也行啊,就不能长点心嘛,用涂料,还掉漆。。


亲戚朋友来串门,你都会感到不好意思。。



天山华庭和天山怡景苑:出自同一家开发商,小区建筑品质较高,橙色面砖外墙维护得较新,酷似仁恒河滨,北侧的住宅可观望苏河对岸长风商务区。



河风丽景:天山板块西侧靠近中环线的小区,外立面是灰色涂料,保养良好,因为是新风向小区,美丽家园的标杆,各区政府参观首选小区。


所以,整体的设施完善,相对还行,自带网球场。



天山板块自身,其实已经有了完整的内循环,向上升阶的购房之路。


天山路南面的小区业主,有条件了,可以晋升到北面的小区;北面小区的业主,有条件了,可以晋升到仁恒河滨花园和新天地河滨花园。


仁恒和新天地内部业主,则置换更大的房子。


再加上,对外部高新人才的吸引,大虹桥、长风、漕河泾的高管,在置换房屋的时候,都会聚集和考虑天山板块。


常年来,天山板块,最不缺的,就是顶级购买力了。


至于说其短板,教育?未来某天,假如全市都开始划片,实行电脑派位;那天山板块,包括整个长宁区的房价,反而会再上!


徐汇滨江板块



徐汇滨江位于徐汇区南部,西侧是万体馆,对岸是前滩和后滩,超标准新贵板块,内环线外仅有的几个2035中央活动区板块之一。


历史上的地位其实还行,是中国近代工业发源地之一;上海煤炭运输重要渡口、重要军事防线、海陆空交通重地。


不过,居住的角度来看,徐汇滨江是偏僻、无人问津的荒凉之地;然而随着城市发展,上海的中心以肉眼可见的变化告诉我们,地倾西南。


一方面是大虹桥、长三角一体化的大规划,国家级战略的发展方向;另一方面是浦东在经历30多年发展,越来越强势,GDP全市占比从20年前的7%,到如今已经高达33.37%。


要巧不巧的就是,徐汇滨江反而刚好在南北中轴线上,地理位置绝佳。


如果说过去的十二二十年属于外滩,那么徐汇滨江的目标则非常明确且远大,未来的十年属于徐汇滨江,重新定义上海市中心的概念。


打造成为对标巴黎左岸和伦敦南岸,构建传媒港、智慧谷、金融城“三足鼎立”的世界级先锋滨水生活区!



【1】交通方面:


客观评价,同传统的市中心相比,还是略显单薄。

7号线(龙华中路);11号线(云锦路、龙耀路);12号线(龙华中路)。


驾车出行可上内环线和中环线。



【2】产业方面:

从产业角度,徐汇滨江完全可以自立成为一个中心,不用攀附于任何其他板块,甚至,徐家汇、前滩、后滩在产业上都可以依靠徐汇滨江。


徐汇滨江的互联网阵容空前强大,等于是把漕河泾的企业迁移了一大半过来,微软、腾讯、阿里巴巴、华为、网易、小米等顶尖互联网IT企业已入驻西岸传媒港。


另有中金公司、申万宏源等Top金融机构、久事等重量级国企入驻西岸金融城。



【3】商业配套方面:


目前的商业配套,只能说够用了,但不奢华,同整体高端格局的豪宅小区不搭。

保利时光里、正大乐城和绿地缤纷城,消费层次定位都是中端。


但是未来,西岸金融城的崛起势不可挡,就等超一线港资开发商,香港置地的妙笔生花了


香港置地已经有了香港中环、新加坡滨海、北京王府中环的高端物业开发成果。这次在上海西岸拿下地王,香港置地将带来文华东方酒店、中环广场等Top级商业设施,非常值得期待。



除此之外,徐汇滨江的艺术情调可谓高级,油罐艺术中心、西岸美术馆、西岸艺术中心,临黄浦江而建,旁边就是滨江跑道和观景平台。


油罐艺术中心:



西岸美术馆:



西岸艺术中心:



【4】教育方面:


公办教育是徐滨的一个短板,民办有盛大花园小学。


不过,九年一贯制的复旦附属学校选址在徐汇滨江,之后几年会落地。


优质生源的优质学区,又是一个大的利好。


【5】医疗方面:


龙华医院是三甲医院,紧挨着内环线,步行可达。


3公里内有两所全国TOP5的综合性三甲医院,分别是距离2公里的中山医院和距离3公里的瑞金医院。


3.5公里外还有第六人民医院和第九人民医院,医院阵容空前强大。


徐汇滨江板块,挂牌量占比。



三室/四室/五室户型:120-180平,1500 万-2500W。


综上所述,方块给到的综合评分:★★★★


Z0时代的到来,徐汇滨江简直开启了上海豪宅的新纪元。


以前的传统豪宅区域,看重的是历史底蕴和老上海情怀;而徐汇滨江则是将健康、艺术融入生活中。


从没有一个豪宅板块与众多艺术场馆相邻,拥有这么长的滨江休闲带。


板块内豪宅商品房小区有六个,云锦东方、保利西岸、海珀旭晖、中信君庭、尚海湾豪庭、百汇园。


其中云锦东方、保利西岸、海珀旭晖和中信君庭为大面积户型,尚海湾和百汇园有部分小面积户型。


产品统一性较强,主流户型基本在200平以上,总价高;说这里是“富人区”,纯名副其实。


云锦东方:采用新古典主义建筑全干挂石材,挺拔的线条和缤纷的纹样在低调中传达出华丽的质感。


精选与人民大会堂、外滩建筑群同样标准的顶级花岗岩,以专利铺装技术和超越标准的加厚石材,打造上海顶级人居蓝本。


英国恩威、美国VOA等一流国际设计公司联袂设计项目建筑风格,集萃德国POGGENPOHL、嘉格纳、菲斯曼、BETTE、海德鲁、法国THG、意大利卡门、日立中央空调等顶尖国际家居品牌,定制与世界同步的名流生活空间。


网传李佳琦等一众流量级明星组团买了云锦东方二期。



保利西岸:保利地产在上海品质最好的作品,外立面是干挂大理石,小区完全人车分流、绿化率高。小区围墙非常高,超过两米多,一副闲人勿扰的姿态。


论小区品质,保利西岸和云锦东方代表着徐汇滨江的最高水平。



海珀旭辉:以法式宫廷对仗格局,充分利用江景资源,以大绿量,草坪与密林结合,植物层次丰富,注重细节设计,体现品质感。



中信君廷:采用新古典主义大都会建筑风格,全干挂石材,人车分流,建筑面积约160㎡-300㎡两梯两户,主力三房至四房的大平层结构,精装风格上采用了Barbara Barry与Ralph Lauren装饰风格。



百汇园:是滨江沿线住宅中最早落地的,在徐滨豪宅群中属于最亲民的。不过相对的,品质也次了一些。采用白色涂料外立面,部分已脱落。


户型设计舒适大方、布置合理,最大限度的利用沿江景观资源,同时获得良好的日照以创造出美好的生活环境。不过为了看江景,有几栋朝向居然是东西向。



尚海湾豪庭:建筑立面采用了新古典主义的Art Deco风格,天然石材配以大面积玻璃幕墙的运用,显得华丽而不失庄重。


而在户型设计上,在售的大面积公寓,除了日常居住功能外,还最大限度地利用了沿江景观资源,使临江住户能够享受到浦江的一线江景。


园林式景观设计风格,融汇东西方文化精粹,以特色水景、露天浩瀚泳池、艺术风雨廊、落地大窗、宁谧的中央景观园林,将世界文化融为一体,在浦江畔,为上海描绘一幅悠闲情致的生活画卷。



徐汇滨江属于2035中央活动区,一个板块就囊括了互联网+金融两大顶级产业。


如果说陆家嘴、新天地、南京西路代表着上海的今天,徐汇滨江就是上海的明天。


随着整体生活品质的提高,以及Z0时代的到来,传统古典的情怀已经逐渐被健康文艺取代。


吃过饭,沿着江,溜溜狗,散散步;穿上装备,跟上跑步的人群,骑行的车队,新时代健康生活,不得不爱!



写在最后:


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